数亿美元房地产业务停摆

昨天,房地产媒体出版商英曼(Inman)报道了两家大型房地产运营商Opendoor和Redfin暂停iBuyer商业模式的消息。在iBuyer模式下,一家公司从其业主手中获得一套住房,然后将其出售给另一方,从而使原来的房地产卖方能够迅速清算资产。

换言之,iBuyers是流动性提供者,他们通过以一定价格购买房地产资产,然后以稍高的价格出售房地产来赚钱,同时收取额外费用。在传统金融市场中,流动性提供者的特点是,他们在所有市场条件下(不仅在需要积累和结束长期投资头寸时)不断提供流动性。然而,如果将这种商业模式应用于传统的非流动性市场,如住宅房地产,会发生什么?在一个稳定的市场中,这些运营商使用银行、股票基金和风险投资公司提供的债务不会有太多风险。在熊市中,这种房地产模式注定要失败;

在当前市场放缓的情况下,Redfin(市值10亿美元)和Opendoor(根据PitchBook的数据,市值38亿美元)都已停止运营,直至另行通知。Opendoor得到了硅谷众多知名风险投资公司(包括最大的proptech基金Fifth Wall和SoftBank Vision基金)的支持,在Keith Rabois的努力下,它是这一领域的先驱。由于公司的首要任务是“确保客户、员工和公众的安全和福祉”,Opendoor现在暂时暂停了购房业务。至于Redfin,其首席执行官格伦•凯尔曼(Glenn Kelman)在一篇文章中声称,房地产市场出现了“转机”

昨天的伊布耶市场:看好风投和银行

一份抵押品分析报告显示,iBuyers可以向卖家收取房屋售价6%至15%的费用。根据iProperty Management的数据,在2018年美国售出的612万套房屋中,有越来越多的房产卖给了iBuyers。如果我们看看收养率的增长,有一件事会变得很清楚:在很多情况下,消费者看重确定性,并且比他们为自己的房子所得到的钱更快。实际上,我们可以假设风险越高,卖家就越愿意接受更低的房价。在公众不稳定的情况下,iBuyer模型也很有用,因为在没有人监督的情况下,家庭旅行成为可能。房地产经纪人现在被鼓励用摄像机、机器人和在线签到提供虚拟视图。

根据Mike DelPrete的说法:;

“作为伊布英的出生地和震中,凤凰城市场已经出现了放缓的早期迹象。无论是受到库存短缺、全球市场不确定性,还是iBuyers降低风险的推动,凤凰城每月的房屋购买量都明显减少。今年2月,iBuyer在凤凰城的总采购量同比下降了30%;特别是Zillow,与去年同期相比下降了63%。”

一个有趣的话题是,在市场危机期间,ibuing会发生什么(Opendoor和Redfin不愿意打赌)。随着iBuyer平台经历了第一次市场低迷,这些业务能否经受住这场风暴的考验,目前尚无定论。

目前,留在市场上的公司是Opendoor和Redfin的顶级竞争对手,包括Offerpad(由花旗银行(Citibank),LL基金支持)、Knock(由Foundry Group,RRE支持)、Properly in Canada(由Prudence Holdings支持)和著名的Zillow(去年成为iBuyer空间的枢纽)。现在,消费者比以往任何时候都更希望在一个不确定的市场中寻找确定性,每个人都希望iBuyer模型能够在严重的低迷中生存下来。

只有房地产市场具有流动性,iBuyers才能生存下来;

与此同时,传统的房地产经纪公司和房地产经纪人正在继续他们的工作,同时越来越多地将他们的工作转向远程和自动化的解决方案。这些天来,我从许多经纪人那里了解到他们是如何切换到完全远程团队的,以及他们是如何通过团队通信和交易寻找解决方案的。像eXp Realty这样的虚拟经纪公司有着巨大的优势,因为它们自成立以来一直在远程运营。软件公司也受益于更高的需求。例如,Zoom的股价在过去一个月里暴涨。

一旦市场稳定下来,iBuyer模型将再次在美国同质市场上出现需求,但这并不意味着目前较小的参与者(使用纯iBuyer模型)能够生存下来。较大的iBuyers将生存下来;他们和他们的贷款人将继续通过收取6%至7%的物业费来盈利。我们也可以期待大型企业推出新的收入来源。

上述对伊布耶模式的检验,让我们回到房地产行业的创新问题,以及房地产行业的老派和流动性不足。为了完全自动化房地产交易,我们需要开发更深入的技术,并继续通过智能合约和基础设施等新协议,如结算,为更多的流动性奠定基础。这些行动将使传统券商在未来的大流行中保持稳定,也将使iBuyer平台在任何市场条件下都能生存。

除了上述考虑之外,真正的创新不会来自经纪公司、产权公司或iBuyers,而是来自在新兴技术领域拥有专业知识的软件开发商。最终,行业领袖,包括proptech的创始人和风投,必须明白这一点。真正的创新将来自那些与房地产市场参与者没有直接联系的人。只有这样,房地产经纪公司、产权公司和iBuyers才会采用创新,而不必经历政治负担和利益冲突。

Author: FaxToken

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